不動産オーナー税理士が語る不動産投資と税金の実践的アドバイス

今回は各方面でじわじわと影響が出てきているウッドショックについてお伝えしたいと思います。

街中で住宅の建築工事がストップしている現場をたまに見ます。
建築業界では“ウッドショック”と呼ばれる木材不足の状況に陥っているらしく、その影響で基礎工事だけ終えてその先に進めないというような現場が出てきてしまっています。

そもそもコロナ禍で物流が停滞している中、アメリカではテレワークの普及により郊外の住宅に注目が集まっ-た結果、新築住宅の着工工事が増加したそうです。
また、コロナウイルスの起源でありながら一足先にコロナ後の動きを見せている中国におても木材の消費量が増えているらしく、それらが価格高騰や品不足など世界経済に影響を与えています。

令和2年春のコロナ感染が広まった当初も、国際コンテナの減便などで物流が滞ることとなりました。
その結果、アパート建築などでも部材が減少。
「3月末引き渡しの物件なのに期日までに引き渡しが間に合わないのでお客様に謝りにいかないといけない」とおっしゃっていたハウスメーカーの営業の方もおられました。

もともと日本国内だけの話でも、建材不足になりかねない以下の要素がありました。
１．東日本大震災の復旧による部材や工事業者の不足
２．東京オリンピックによる建設ラッシュ
３．大雨や台風など度重なる災害による復旧工事の増加

国内の事情だけでもただでさえ余裕があるとは言えない状況で、世界的にいろいろな要素が加わり、それがウッドショックを生み出しています。

この流れは建築だけでなく不動産売買についても影響を与えています。 新たに建築をすることが難しくなっているということで、既存の不動産の価値の見直しに結びついています。

ただ、そのような状況だからといって材木の国内調達比率をすぐ上げることができるかというと、そう簡単にいくというようなものではありません。
木材を増やすにしても植樹してから出荷できるようになるまで何年も時を費やさざるを得ず、林業関係者がのきなみ高齢化となっている日本はそのあたりの仕組みから再構築する必要があります。
それができないから輸入頼みとなり、結果として国外の様々な要素に影響を受けてしまいます。

しかし、幸いなことにこのウッドショックの要因であるアメリカではコロナウイルスワクチンの普及により、住宅の需要が都市部に戻りつつあります。
あまりにも高騰した木材価格の影響により、建築やリフォームを控えるといったことも増えているらしく、その結果材木の市場価格も２０２１年６月は前月の5月の半値以下まで下落しているようです。

遅かれ早かれ日本にもその影響が伝わりますので、このウッドショックも一過性のもので終わるかもしれません。
ただ、今回のウッドショックで物流や日本の林業について様々な問題点も見えてきました。 そのあたりを改善するきっかけになればこの騒ぎも価値があるのではないでしょうか。

なお、公式Youtubeチャンネルにウッドショックに関する動画を複数上げております。 そちらもあわせてご覧いただければより理解が深まるかと思います。  

https://youtu.be/d1epfGGK3ls

https://youtu.be/bHgD0LBoRvw

今回は世間を騒がせたアパート階段崩落事故についてお伝えしたいと思います。

業界大手のレオパレス21が施工不良問題で赤字決算が続き、会社の存続も危ぶまれている中、新たに発覚したのが則武地所という建築会社によるアパートの施工不備からくる死亡事故。

レオパレス２１は天井裏の延焼防止の屋根裏界壁の施工がされていないというのがテレビで表ざたになったのが事の発端ですが、今回はアパートの外付け階段の取り付けに問題があったとのこと。
令和３年４月利用者の女性が亡くなられるという具体的な被害が出て、ニュースやワイドショーで取り上げられることとなりました。
事の重大さから警視庁が業務上過失致死で事務所操作を行うものの、業績不振と今回の事故による事業継続が困難ということで、５月１３日に横浜地方裁判所相模原支部に自己破産の申請を行ったとのことです。
関連会社の『建築や』という会社も続けて破産申請されており、担当弁護士は「破産しているため、施工した物件に不備があったとしても費用負担はできない」とコメントしているようです。
言い方は悪いかもしれませんが、早めに会社をたたんで責任逃れをされたのではないかと見て取れる状況です。

アパート建築によるトラブルは、以前は地主の方というように土地を持っておられる方が対象となっていましたが、昨今はアベノミクス以降不動産投資熱の上昇によりサラリーマン大家の方などまで範囲を広げています。
それこそ知識のない方が食い物になっているということです。

Youtube動画にもまとめまていますので、よければこちらもご覧ください。
　https://youtu.be/3gdU0X9IHZE

　当事務所でも不動産投資のために物件を購入されるサラリーマン大家の方は後を絶ちません。
ただ、当事務所のお客様の購入される新築アパートは中階段になっているものがほとんどです。

中階段というのは今回の則武地所のように追加で階段を設置するようなものではなく、建物の構造上廊下と階段を壁で囲い、建築面積に含めてしまうというものです。
当然床面積が増えるので場合によっては建築コストの増加、また、固定資産税評価額に含まれるので固定資産税も増えることが見込まれます。
ただ、構造上一体となるのはとても安心でるのではないでしょうか。
また、中階段中廊下となると、廊下階段が雨風にさらされるというリスクが減少し、しいては結果として清掃・修繕コストを下げることにもつながります。
購入や建築を行う際はそのような物件は初期コストがかかるかもしれませんが、将来的な安心安全と、維持コストの低下をもたらすことも考慮し、物件購入や建築をしていただきたいと思います。

物件を建築・購入すると、保有している限りその物件とのお付き合いは続きます。
建築した会社ともその後継続してお付き合いしていくことになりますので、その点は目先の利益にとらわれず、未来永劫いい関係が築けるような会社選びをしてもらいたいものです。

https://youtu.be/zfSlvCwkwxI

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

令和2年の確定申告期限後の令和3年4月分のブログで令和2年に不動産の売却が多数あった旨お伝えさせていただきました。
不動産の売却を行った場合、売却額と購入額（減価償却考慮後）の差額で儲けがあれば、譲渡所得として所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得の申告については多くの方がご存じかと思いますが、投資用不動産を売却した際は消費税の申告についても気を付ける必要があります。今回はその点についてお伝えしたいと思います。

　消費税等の申告は、事業を行う者のその1年間の売上高を集計し、消費税が課税される売上高の合計が1000万円を超えるかどうかで申告する必要があるかないか判断されます。
1000万円を超えることとなった場合、その超えた年の翌々年が消費税の納税義務が出ることになります。
具体的には令和2年の確定申告を集計し、課税売上高が1000万円を超えていた場合、令和4年は消費税の申告を行う必要が出てきます。令和3年について消費税の申告が必要かどうかの判断は、前々年で判断ということになりますので、令和1年が課税売上高が1000万円超えるかどうか確認を取る必要があります。
1000万円超えるかどうかの判定の基準となる消費税の課税対象となる課税売上高、消費税が課税されない非課税売上高について、不動産業を前提に下記にまとめました。

【非課税売上高】
・居住用の家賃
・土地の地代
・事業用土地の売買代金　　等々

【課税売上高】
・上記非課税売上以外の家賃（事務所用、店舗用、倉庫用等）
・駐車場代
・事業用建物の売買代金　　等々

　土地活用や不動産投資をされる方の多くは居住用の物件を建築したり購入して家賃を得るというスキームを取ります。
一部駐車場収入などがあったとしてもメインの家賃は居住用のため非課税売上高となることから、消費税の納税義務がでるということはほぼありません。

具体例
居住用の家賃収入　2000万円
駐車場収入　100万円
消費税の納税義務判定　　100万円　≦　1000万円　∴翌々年は納税義務なし

　ただ、気を付けないといけないのはその事業用の物件を売却した場合。
土地の売買代金は非課税売上高になるのですが、事業用建物の売買代金は課税売上高になるため、その建物代金とその他課税売上になる家賃や駐車場収入の合計が1000万円を超えるようであれば翌々年は消費税の申告が必要になります。
居住用の家賃がメインで本来消費税の納税義務がない人でも、資産の組換えを図り所有不動産を売却することにより納税義務が出るケースは非常に多いです。

具体例2
居住用の家賃収入　2000万円
駐車場収入　100万円
事業用不動産の売却　　土地代5000万円　建物代　3000万円
消費税の納税義務判定　100万円＋3000万円＝3100万円　＞　1000万円
∴翌々年は納税義務あり

　ここで気を付けるのは納税義務が出るといっても翌々年分についてですので、その翌々年の売上の内容が例年同様ほぼ居住用の家賃収入で課税売上高は駐車場収入100万円のみということであればその100万円に対応する消費税の計算となりますので結果として消費税の納税額はそれほどかからないとは思います。

　しかし、その翌々年にまた事業用不動産を売却した場合、その建物代金はその年の消費税の計算対象となるため多額の消費税の納税になる可能性はあります。
事前に納税義務が把握できていればその年に事業用不動産を売却しないという対策をとれますので常々消費税の納税義務があるかないかはわかっておくべきかと思います。

　なかなか難解な話です。
こちらもYoutube動画にまとめておりますので参考にしていただければ幸いです。

https://youtu.be/zfSlvCwkwxI

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。
新型コロナウイルスの影響により4月15日まで期限が延長になった令和2年分の確定申告。
終わって一息、久しぶりの投稿です。

　さて、その一年を集計する確定申告というのはその年の動きが反映されます。
令和2年は新型コロナウイルスの猛威により世界中が大混乱に陥りましたが、はたして確定申告にどのように影響がでているのか。
当事務所は個人のお客様のほとんどが不動産オーナーですのでその申告作業を進めさせていただく中で感じた令和2年の動きを不動産を中心にお伝えしたいかと思います。

【意外と安定している不動産賃貸業】
新型コロナウイルスはいろいろな業種に影響を与えています。
初の緊急事態宣言などもあり、その結果事業が続けられない会社や人も多く、仮に続けられたとしても所得が減少している方も多数おられます。
生活保護の受給者の増加のニュースも出ていますが、当然個人の方の所得減少は不動産市場にも影響を与えます。
賃貸仲介の営業の方にお話を聞いたのですが、物件紹介サイトも平時よりワンランク下の値段帯の閲覧が多いそうです。
さぞやオーナーの方も苦労しているのかと思いきや、確定申告で多くの方の入居状況を見させていただきましたが、それほど新型コロナウイルスの影響を受けている方はおられませんでした。
生活に必要なものとしてよく“衣・食・住”が挙がりますが、コロナ禍外出自粛が叫ばれ“衣”にお金をかける必要性が下がっています。それこそ所得減によりお金をかけていられないという方もおられるかと思います。
“食”も生きていくためには必要ですが、“食”は日々、都度都度どうするか選択できるものです。例えば毎日昼は外食としていた人がこのコロナ禍で次の日から外食を控える、夜に飲み会を予定していたがコロナ感染者増加のニュースで直前で飲み会を止める、といったことも普通にあります。人の意思、動きが即反映されるのが“食”になります。
かたや“住”ですが、このコロナ禍収入が減少したため引越ししたいとしても、その時その時だけの飲食店を探すというような簡単なものではなく、また、仮に転居先が見つかったとしても現物件・新物件ともに契約があるのですぐ引っ越しできるとは限りません。
また、引っ越しするにしてももろもろ準備をする必要があります。
そんな“住”ですから、新型コロナウイルスの影響があっても即動きが出るというようなものではないのですね。そのためか何だかんだで賃貸状況について比較的安定しておられるオーナーが多数でした。
ただ、その賃貸物件でも“住”ではない場合、それこそ店舗や事務所として賃貸している物件は、その借りているテナントの業種によっては賃料の減額などコロナの影響が見受けられました。

【多かった不動産の売却】
コロナ禍で「不動産の価格は一気に下がる！」とおっしゃっていた不動産オーナー、何人もいらっしゃいました。
そのような考え方をお持ちの方は以下のようなイメージで不動産を増やしていければと目論んでおられました。
(1) 価格が下がりきる前、早い段階で不動産を売却
(2) 売却により現金を準備
(3) 将来的に価格が下がった際にその現金を活用して不動産を購入
この流れにのっとり、将来的に不動産価格が下がると見越して令和2年中に売却された不動産の譲渡所得の申告が多かったです。
ただ、コロナ融資をもとに不動産を購入する異業種の事業者が多いという情報もあり、結果としてそれほど不動産価格は下がっていません。それどころか市場に出ている物件がないという話も聞きます。そのためか売却して換金したものの購入できる不動産がない、と嘆いておられるお客様もおられます。

【売却益の出る株式の譲渡所得】
不動産ではないですが、株式についても売却される方が多く、譲渡所得の申告が例年より多かった気がします。
年末にかけて株価が上昇していましたのでその影響ではないでしょうか。

　その一年の結果を集計する確定申告。
新型コロナウイルスの影響で人類が経験したことのないような状況が続きますが、過去を分析して次に、将来につなげていきたいものです。

なお、令和2年の確定申告分析ですが、わかりやすいようにYoutube動画にもまとめています。
よろしければこちらも見ていただければと思います。

https://youtu.be/bMAqeamYGpo

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

令和3年初投稿です。今年も引き続きよろしくお願いいたします。

今回は令和3年1月26日に国税庁より公表の、初の路線価の補正についてお伝えしたいと思います。

令和2年は世界的な新型コロナウイルスの蔓延により、緊急事態宣言の発令、その後も引き続き経済状況の悪化が続いております。

それまでインバウンド需要により都市部の観光地や商業地の不動産価格が右肩上がりだったものの、このコロナ禍で宿泊・観光事業が大打撃を受け、それが不動産価格にも影響を与えています。

元来、“路線価”というのは相続税や贈与税を計算する際の不動産の評価額を決めるためのもので、取引の際の価格、すなわち時価ではありません。

ただ、時価を参考に鑑定士が地点地点で調査する公示価格の8割相当が目安とされており、まったく時価が反映されていないわけではありません。

逆にその路線価を基に0.8で割り戻した値を時価相当として取引金額を決めるたたき台にすることも珍しくありません。

その路線価は1月1日時点の値をその年の7月ごろに公表することになっています。

ですので7月に公開された令和2年分路線価は1月1日時点のもの、すなわちにその後に広がった新型コロナウイルスによる影響は反映されていないということです。

そこで不動産市場等を鑑み、取引価格である時価と関連のある路線価、時価が下がってきているのであれば反映させないと、補正率を使って調整しないということになりました。

その補正率が、“地価変動補正率”です。

しかし、令和2年のすべての不動産、課税時期についてその地価変動補正率を使うわけではありません。以下のように制限が入っています。

　■令和2年1月～6月の期間は国が基準とする20%減となったエリアはないことから、その期間に対応する相続や贈与における評価については補正率は適用しない

　■新型コロナウイルスによる影響を特に受けている特定の地域だけその補正率を適用する

国税庁より公表された令和2年7月から9月における路線価が補正される地域と補正率は以下になります。

また、上記の地域に加え、以下の地域については令和2年10月から12月における相続や贈与があった場合、同様に地価変動補正率にて修正が入る旨、公表がありました。

具体的な補正率は令和3年4月ごろとなります。

ただ、それ以前に本来は贈与税の申告期限である3月15日が到来するのですが、その公表の日から2か月以内まで申告期限・納付期限が延長されることとなりました。

この“地価変動補正率”ですが、バブル崩壊による地価下落、リーマンショックなどの景気後退時期でもこのような補正率による調整はありませんでした。
今回はあくまで特定の時期、そして特定エリア限定での適用ではありますが、路線価制度ができて以来初のことになります。

それだけのことをしなければいけない状況に追い込まれているということなのでしょうが、令和3年1月時点でもまだ新型コロナウイルスは収まる気配はありません さらなる状況悪化となれば今後もこのような補正が検討されることになるでしょうから、そのあたり注視していきたいと思います。

なお、今回の内容につき、事務所公式Youtubeでも解説をおこなっています。
ご興味のある方はこちらもご覧いただければと思います。

https://www.youtube.com/watch?v=y9dMOGJQvsE

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は11月ということもあり、年末に向けて個人の方が今から間に合う節税方法の一つ、 『小規模企業共済の活用』についてお話したいと思います。

『小規模企業共済』とは、国の機関である“独立行政法人中小企業基盤整備機構”によって運営されており、個人事業主又は中小企業の役員が加入することができる退職金制度です。
令和2年3月末現在、約147万人の方が加入されています。
年末までに加入できればそれで所得税上の節税ができますので、メリットデメリットをご確認の上ご検討いただければと思います。

【加入資格】

１． 建設業、製造業、運輸業、サービス業（宿泊業・娯楽業に限る）、不動産業、農業などを営む場合は、常時使用する従業員の数が20人以下の個人事業主または会社等の役員

２． 商業（卸売業・小売業）、サービス業（宿泊業・娯楽業を除く）を営む場合は、常時使用する従業員の数が5人以下の個人事業主または会社等の役員

３． 事業に従事する組合員の数が20人以下の企業組合の役員、常時使用する従業員の数が20人以下の協業組合の役員

４． 常時使用する従業員の数が20人以下であって、農業の経営を主として行っている農事組合法人の役員

５． 常時使用する従業員の数が5人以下の弁護士法人、税理士法人等の士業法人の社員

６． 上記「1」と「2」に該当する個人事業主が営む事業の経営に携わる共同経営者（個人事業主1人につき2人まで）

※共同経営要件を満たさない配偶者等の事業専従者は加入できません。
※常時雇用関係により給与所得を得ながらアパート経営等を兼業で行う方は加入できません。
※相談役や顧問等、実質的に会社の経営者であったとしても、役員登記のない方は加入できません。

【小規模企業共済加入によるメリット】

１． 掛金の全額が所得控除の対象

例えば生命保険であれば、保険料を100万円支払おうが1,000万円支払おうが、生命保険料控除（最大12万円）のみです。
ただ、小規模企業共済であれば月1,000円～最大7万円まで自由に設定可能で、かつ、その支払額全額が所得控除の対象となります。

２． 税負担が軽減されて共済金を受け取ることができる

事業の廃業や、会社の役員の退任等共済金の支給要件を満たした場合、共済金の受け取りは“一括”と“分割”を選択又は併用可能です。
所得税上“一括”は“退職所得”として非課税枠があり、分割部分についても“雑所得”扱いになることから、“給与所得”や“事業所得”よりも税負担が軽減されます。

３． 死亡による共済金受け取りは死亡退職金扱いとなり非課税制度を利用できる 相続税の計算を行う際の“500万円×法定相続人の数”という生命保険金の非課税はよく知られている制度ですが、実は死亡時の死亡退職金についても同じ計算方法で別枠で非課税制度があります。
例えば月7万円で10年掛け続けた場合、10年後に死亡によって共済金が約840万円ほど支払われることになりますが、相続人が2名いると“500万円×2名”の1000万円が死亡退職金の非課税枠として存在することになるため、840万円ほどの死亡共済金であればその非課税枠の範囲内なので相続税は課税されません。

【小規模企業共済加入によるデメリット】

１． 加入期間が12カ月未満であれば掛捨てのリスクあり

12カ月未満の掛金納付月数であれば、受給内容次第ですが一部の共済金は受け取ることができない場合もあります。

２． 加入期間20年未満でも任意解約であれば元本割れ

途中で任意解約する場合は240カ月すなわち20年以上掛金を納付しなければ満額還ってきません。
事業の廃業や役員の退任、死亡による共済金の支払い等正当な共済事由を満たせば、その限りではありません。
12月に月額7万円の12か月分相当84万円を支払った場合、支払った年の所得税の計算上所得控除となります。
今からでも十分効果がありますので、加入資格を満たし、かつ、メリットもある方は、最寄りの商工会議所や金融機関からお申込みしていただければと思います。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

コロナ禍で東京オリンピックも延期になり、不安定な不動産市況が続いております。
そんな中、施工不良問題から経営危機、そしてファンド会社による支援の発表と、ここ数年話題に事欠かないレオパレス問題から見る土地活用についてお伝えしたいと思います。

地主の方にとって、脅威となるのが相続税。
財産が多ければ多いほど相続税も多額になりますが、現預金の少ない不動産オーナーも多数おられます。そのような方からすれば相続税額がどれだけになるのかというのは非常に大きな問題です。

現預金は亡くなった時点での残高を基に相続税の評価がされますが、不動産の場合は以下のように評価します。
建物・・・固定資産税評価額を基に計算土地・・・路線価地域は路線価×面積、倍率地域は固定資産税評価額を基に計算

仮に1億円の建築費でアパート建築を行ったとしても出来上がった建物は1億円で固定資産税評価額が計上されるわけではなく、木造か鉄筋コンクリート造かというような材質次第で4割から7割あたりの固定資産税評価額となります。（事例は6割で計算）
その後アパートとして賃貸に供給すると、他人が使用することから、他人の権利としての借家権（3割）相当を減額した値が相続税評価額となります。
土地も更地であれば100％で評価されますが、アパートの敷地になると、借地権×借家権を乗じた割合（関西であれば借地権は6割が多く、事例は0.6×借家権0.3を乗じた0.18で計算）が減額されます。

このような計算式により相続財産が圧縮されることから、レオパレスをはじめとするハウスメーカーはこぞって地主の方々にアパート建築を提案して仕事にされています。
高度成長期など人口増の時代はハウスメーカーも、地主も、アパートを借りる借主もそれでよかったのですが、高齢化社会となり人口減少が予想される社会になった今、建築しても必ず満室になるというわけではありません。
そこで建築する地主の不安を解消する方法として考案されたのが、建築した会社がそのままその不動産をまとめて借上げて家賃を保証する一括借り上げ、すなわちサブリースという手法です。

この手法で売り上げを伸ばし、株式上場まで上り詰めたのがレオパレス２１です。
ただ、あまりにも急激な成長であり、「設計図通りに建築されていない」とか「音漏れや振動がヒドイ」というようなよからぬウワサが以前よりあったのも事実です。

そんな中、報道番組で施工不良が公になり、空室増加や建築請負の停滞等で経営危機に陥っているのは皆様の周知のとおりです。
相当厳しい状況に追い込まれていましたが、最近はファンド会社による支援が決まりました。

レオパレスも厳しい状況ですが、レオパレスに建築をしてもらいサブリースをしてもらっていたオーナーも大変です。
今回のニュースになっていた施工不良の物件であれば、そもそもそのまま貸していいのか、また施工不良を補う工事をどうするかというのがまず問題になります。
また、レオパレスの借上げをやめて一般の賃貸市場で募集したとした場合、負のイメージのついているレオパレス物件ということでなかなか条件は厳しくなったりします。

今回のレオパレス問題を教訓に、人口減少が見込まれるこの日本で、今後土地活用をするというのであれば以下の点に注意しておくべきではないでしょうか。

【一括借り上げすなわちサブリースをあてにしない】
シェアハウスかぼちゃの馬車の問題もサブリースをしていたスマートデイズが破綻したのが事の発端となっています。
30年借上げといっても机上の空論となってしまう可能性も十分あるため、まずは通常の一般募集で競争力のある物件であるかどうかが大事であり、サブリースするかどうかはその後決めるくらいでいいかと思います。

【土地に不釣り合いの建築をしない】
例えば更地で1億円で売却できる土地があるとします。
融資を受けて1億円で建築した場合、最悪の場合回らなくなって取り壊し、1億円で土地を売却したとすれば売却代金であらかたその融資額と相殺できます。
しかし、1億円の相場がつく土地に3億円融資を受けて建築した場合、最悪の状況になり取り壊して売却となったとしても土地の売却代金で借入金を全額返済することはできず、結果として自宅やほかの不動産まで売却しなければならないということも十分あります。 建築するハウスメーカー側は建築費を高くすればするほど売り上げが増えますが、地主側としては上手くいかなかった場合のことも考慮する必要があるのではないでしょうか。

【場合によってはその土地では建築しない】
多額の資金が必要な土地活用。
基本に立ち返って、本当にその土地に資金を投資していいものか考えるのも重要です。 その土地を売却し、その資金をもって将来性のある地域に投資をするというのも一つの方法です。
よく「先祖代々の土地だから手放せない」というお話を頂きますが、それが負の遺産になる可能性があるのであればどこかで価値のある間に組み替えるというのも選択肢だと考えます。

もともとは相続税対策として実施される土地活用ですが、あくまで相続税対策というのは相続が起きた時点だけのこと。
その建築したアパートとは所有している限り付き合うことになります。
失敗の内容に納得いく物件にしていただくための参考にしていただければと思います。 なお、このお話について、スリーアローズ税理士事務所公式Youtubeチャンネルでも解説をしております。
よろしければチャンネル登録いただければ幸いです。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は７月１日に国税庁より公表された令和２年、すなわち2020年の路線価についてお話したいと思います。

前年と比較すると全国平均で1.6％上昇しております。
昨今の新型コロナウイルスの影響で景気観測も悪い中で上昇とは？と思いたくなりますが、この路線価というのは毎年１月１日の価格となっています。
ですので、今回の路線価は2020年1月1日時点、すなわち新型コロナウイルスによる影響が加味されていない値になっています。

具体的には沖縄県が10.5％増と一番の上昇率で、東京都、福岡県、宮城県、北海道、京都府といったインバウンドの影響があった都道府県も3％以上も上昇しています。
個別のエリアでは沖縄県那覇市久茂地3の国際通りが40.8％上昇、続いて大阪市北区角田町の御堂筋のエリアが35.0％の上昇で続いています。

ただ、緊急事態宣言が出ていた令和2年4月・5月の不動産売買額は、公表されている上場企業関連だけで前年比8割以上も減少しています。
それを考慮すると、9月ごろに国土交通省から公表される令和2年7月1日時点の基準地価では下落基調に転じている可能性が高いです。
しかし、相続税の計算についてはこの7月1日に公表された国税庁の路線価を基準に計算することになるため、時価は低いものの相続税評価額としての路線価は高く相続税も実質的に割高になる、という納税者も出てくるのではないでしょうか。
そこで、今回の新型コロナウイルス対策として税金関連でも様々な施策が出ていますが、国税庁としては9月に発表される7月1日時点での基準地価次第では一定の減額処理も検討するとのことです。
令和2年発生の相続についてはそのあたりも注視していく必要がありそうです。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は先日の令和2年6月12日に成立した『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（管理業法）』についてお伝えしたいと思います。

女性向けシェアハウス『かぼちゃの馬車』のスマートデイズの破綻や、レオパレスのサブリーストラブル等賃貸住宅に関するニュースがここ数年大きく取り上げられています。
また、賃貸住宅を所有されているオーナーから昨今大小さまざまな管理会社にまつわるトラブルを耳にすることが増えております。

１． 集金してもらった家賃が予定通りに入金されない
２． 高額なリフォーム代が請求される
３． 契約した通りの清掃や見回りといった業務をしてくれない
４． 空室対策を行ってくれない　　等々

不動産の売買の媒介をしたり、入居のあっせんを行うような場合は『宅地建物取引業』の免許を取る必要があります。
その『宅地建物取引業』の免許を掲げるためには、『宅地建物取引士』という国家資格の有資格者とならなければいけません。

かたや、家賃の集金や物件の管理といった業務は特段免許は必要とされていません。
この免許の有無がすべての理由というわけではありませんが、国家資格が必要なく容易に参入できるということで玉石混合の管理会社が存在することになり、上記のようなトラブルも発生していたとも考えられます。
そこで成立したのが今回の『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（管理業法）』になります。

具体的には管理業務を行う事業者の登録制度が創設され、登録業者には管理契約やサブリースを契約する際に重要事項説明が義務化されます。
登録業者を増やすことにより管理会社の質を上げるだけでなく、登録の有無により入居者やオーナーが良質な管理会社かどうかの判断を行いやすくする狙いがあります。

『宅地建物取引業』という制度の下にある不動産売買や入居あっせんに比較するとかなり遅くはなりましたが、管理業務もこの法律によって整備されていくことを期待したいと思います。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

昨今のコロナウイルスの影響で確定申告期限が1カ月延長になり、さらにその後も受付をしてもらえるようになった2020年春。
会計事務所として繁忙期となるその確定申告シーズンが終わって、少し気になる点がありましたのでお伝えさせて頂きます。

サラリーマン大家の方が支払われる経費でちょくちょく見かけるのが不動産投資についての高額セミナー代やコンサルタント料。

よく株式投資やFX取引でも『あなたもこれでプロ同然！資産倍増セミナー！』というような聞こえのいいタイトルのものが数万円単位の参加料で開催されていますが、同様のセミナーが不動産投資でもよく開催されています。
実際このようなセミナーは参加者が成功するためではなく、セミナー運営業者が儲けるために企画されているのがほとんどですので本当にためになるのかどうか、申込する際はよく検討されるべきではないでしょうか。

そしてコンサルタント料についてですが、昨今自費出版で本を数冊出版しただけで有名人気取りの自称カリスマ大家が不動産コンサル業に参入してきています。
自身の成功事例をもとに依頼者をコンサルします、というものですが、ご自身が成功されたタイミング・時代と現在は異なり、また、各自それぞれ資産背景違うでしょうからそう簡単にいきません。また、自身のことを切り開く能力と、他人のことを分析してコンサルする能力は全く別物です。

これから財産を増やそうというサラリーマン大家の方はそんなことまで考えず、藁おもすがるような思いで多額のコンサル料を支払って依頼されるのですが、結果まともなコンサルを受けることができず、コンサル料の返還等でもめているというようなお客様も実際おられます。

ノウハウを得るというのはなかなか難しいものです。
そのあたりは気を付けたいものです。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

さる3月18日に国土交通省より2020年1月1日時点の公示価格が公表されました。
全体としては前年比1.4％のプラスとなりました。
5年連続の上昇です。

標準地といわれる地域の目安となる土地の価格を最新の取引事例や収益などから分析し、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められるのが公示価格です。
公示価格は取引の参考価格とされるだけでなく、固定資産税評価額や相続税評価額の基準にもなります。
おおよそそれぞれの評価額は公示価格をもとに以下の算式で算定された金額になります。

【固定資産税評価額】公示価格×70％
【相続税評価額】公示価格×80％

その公示価格が全体として前年比1.4％のプラスということですので、夏に発表される相続税評価額の計算のもととなる路線価も上昇することが見込まれます。

さて、5年連続のプラスとなった2020年の公示価格の傾向についてですが、都市部の商業地が上昇の要因になっています。
オフィス需要が堅調で、また、東京オリンピックだけでなく大阪でも万博が決まり、外国人観光客等によるインバウンドが見込める地域の伸びが大きくなっています。
大阪市の区ごとの変動率を並べてみると、その傾向がよく見て取れます。

大阪市区別の公示価格上昇率トップ5

大阪市区別の公示価格上昇率ワースト5

これまで大阪市の中心といえば梅田を中心とする『キタ』と難波を中心とする『ミナミ』でしたが、大阪万博が決定してから『ニシ』エリアに注目が集まっていました。
その注目度の移り変わりがこの変動率という形で証明されています。

この公示価格が公表されている裏で、新型コロナウイルスによる影響が不動産市場まで徐々に出てきています。
その影響などをどこかでお伝えできればと思います。

以上、今回はこれにて失礼いたします。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

さて、税理士事務所の特徴として、お客様のお金の動きや、具体的な領収書や請求書を見ることができることかと思います。
そういったお客様のお金の動きや領収書等を見せて頂き、最近気になる傾向ありますのでお伝えしたいかと思います。

過去のブログでもお伝えしましたが、社会問題となっている空き家をリフォームして賃貸に供給するというスキームが流行しております。
それこそ朽ちてきているボロ家であれば数十万円で一軒家を購入されているお客様もチラホラおられます。
利回りを良くしようとするならば、コストをいかに下げるかが大事になりますが、この空き家のスキームの場合は、購入金額とリフォーム代をどれだけ抑えることができるかがポイントになります。
購入金額については対象となる物件を定めてしまえばその売主と交渉するだけですが、リフォーム代についていえばインターネットやご自身のネットワークを使い多数の業者から選択が可能で、その後さらに価格交渉もできます。
ということで物件の利回りを高めるため、どうしてもリフォーム代というのが削られる傾向にあります。
リフォーム代を削るため特定のリフォームを行わなかった結果その後一年近く空室となり、結局その後改めてそのリフォームをしたとたんに入居者が付いた、というようなケースもちょくちょく見ます。

それくらいならいいのですが、最近散見するのがリフォーム代の持ち逃げや工事途中でのリフォーム業者の倒産といった支払ったリフォーム代が無駄になるというもの。
結局改めて別のリフォーム業者に一からお支払いすることになり、実質通常の2倍近い額でリフォームを行うことになります。
傾向としては元々お付き合いのあるリフォーム業者がないサラリーマン大家の方がこのようなトラブルに遭遇しており、そして当初依頼したリフォーム業者はインターネットで見つけたというのがほとんどです。

少しでも安く工事をしようとインターネットを使ってリフォーム業者を選定したにもかかわらず、結果として通常以上のリフォーム代になってしまう、何とも皮肉な結果。
損して得取れという発想が大事ということではないでしょうか。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は不動産の売却時の節税で利用できる特例を一つご紹介したいと思います。

2008年すなわち平成20年、世界を揺るがす大きな事件があったのは覚えておられますでしょうか？

世界の金融市場がパニックに陥った『リーマンショック』が該当し、ご記憶にあるかと思いますが日本の経済界も大打撃を受け、株価下落だけでなく不動産市場も一気に冷え込みました。

政府は金利引き下げや緊急雇用対策等々矢継ぎ早に対策を打ちました。

その際に不動産取引を増やすために制定されたのが『平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除』の特例になります。

具体的には平成21年・22年に取得した日本国内にある土地等（借地権等の権利も含み、不動産業者が所有する棚卸資産に該当するものは除く）を長期譲渡所得の対象期間になってから譲渡を行った場合、譲渡の所得から1000万円を差し引くというものです。

【具体例】

適用対象者：個人

取得不動産：土地

取得日：平成22年11月30日

譲渡日：平成30年9月2日

取得価額：4000万円

譲渡価額：6000万円

1. 譲渡益　6000万円－4000万円＝2000万円

2. 特別控除　①　＞　1000万円　∴1000万円

3. 譲渡所得　①　－　②　＝　1000万円

4. 譲渡所得税　③　×　20.315％（長期譲渡）　＝　203.15万円

なお、具体的な適用にあたっては簡単にまとめると以下のような要件があります。

【要件】

・平成21年又は平成22年中に土地等を取得

・親子や夫婦、特殊関係のある法人等から取得した土地等でないこと

・相続、遺贈、贈与、交換等により取得した土地等でないこと

・譲渡した土地等について収用等の特別控除や事業用資産の買換え特例等の他の特例を利用していないこと

・この制度を受けるためにはその旨を記載した確定申告書を提出（平成21年又は22年に取得したことを証明する売買契約書等の添付が必要）

法人も同様の制度がありますので、法人税の納税を減らすことができます。

個人であれば長期譲渡20.315％ですので最大200万円ほどの節税効果があります。

ただ、要件にあるようにこの制度を受けるためにはその旨を記載した申告書を提出する必要がありますので、特例を利用するための要件を満たすのであれば、申告書の提出時忘れずに記載して特例のメリットを享受したいものです。

スリーアローズ税理士事務所三矢です。
不動産に特化した事務所ということで、最近は不動産オーナー向けのイベントや相続関連のイベントでの講師や相談ブース出展というのが増えています。
そんな中、個別相談でよく出てくるのが空き家について。
今回はその『空き家問題』についてお話ししたいと思います。

2019年4月に公表された2018年の調査報告によると、全国の空き家数は846万物件と過去最高の数字になっていました。
全国の家に占める空き家率としては13.6％で、1963年（昭和38）がわずか2.5％だったことを考えると5倍を超える割合になっています。
空き家が社会問題化しているというのは個別相談などで対応させて頂いて肌で感じます。

その中でも相談でよく出てくるのが都市部に在住の息子世代の方から、遠方のご実家について。
それも多いのが、実際の所有者はその息子世代の方ではなく、その親御様世代というもの。
息子様からの個別相談に乗らせて頂いても、所有権は親御様所有なのでどうにもできないということも多いです。

また別に増えてきているのが、空き家を使った不動産投資。
2018年前半に起きた『かぼちゃの馬車』問題やスルガ銀行の不正融資により、借入金前提の不動産投資が一気に厳しくなりました。
つい、３、４年前なら自己資金1000万円で1億円の投資物件を購入されていたのが多くの方が購入できなくなりました。
そこで、その自己資金をもとに行える不動産投資、ということで空き家を使った不動産投資が増えてきており、実際にそのような不動産投資をされている方から確定申告のご依頼も増えてきております。

空き家を安く仕入れそこをリフォームして賃貸市場に供給するというものですが、具体的には物件価格とリフォーム代というのが投下資本になるので、利回りを高くするためにそれをどれだけ削れるか、というのが勝負になってきます。
そこで投資家自身でDIYがてらリフォームされる方も増えていますし、場合によっては入居者に好きなようにリフォームをさせるというような物件も出てきました。

空き家を使った不動産投資は不動産を使ってお金を稼ぎたいという投資家、空き家を処分したいという元の所有者、そして物件を探している賃借人、すべてにメリットのあるスキームではないでしょうか。
空き家といっても大事な資産、うまく活用していってもらいたいものです。

以上、今日はこれくらいにしたいかと思います。

スリーアローズ税理士事務所の三矢です。

さて、前回は路線価の公表から、市場価格と相続税評価の基準となる路線価との差についてお話しさせて頂きました。 今回はそれをより具体的に実務に落とし込んでみたいと思います。

『市場価格が高い＝路線価による相続税評価も高い』という物件が本来ではありますが、世の中には『市場価格が低いが路線価による相続税評価額が高い』という不動産も多数存在します。そのような不動産は多額の相続税がかかるが、仮に売却したとしてもそれに見合うだけの換金性がない、価値以上に相続税が課税される、というようなことになります。 そのような場合の対処方法としては、“物納”という相続税の納税方法があります。

“物納”とは読んで字のごとく、“物”で税金を“納”める方法で、国は路線価等による相続税評価額で“物”にあたる不動産を収納してくれます。 『市場価格が低いが路線価による相続税評価額が高い』というような物件は売却して換金するよりも“物納”で国に高く買い取ってもらうほうがいいということです。 バブル崩壊当時この考え方で“物納”による納税が多く行われたのですが、その結果として国も不動産ばかりが増えてその維持管理・処分に多大なコストを割いたという苦い経験があります。 その経験を考慮し平成１６年に“物納”について大幅な税制改正が行われ、相続税の納税は
①まずは金銭による一括納付、
②それができなければ“延納”という制度を使い金銭で分割納付、
③キャッシュフロー的に“延納”もできないような場合物件によっては“物納”も可能、
というような流れにまとめられました。 仮に相続直後は金銭が少ないものの賃貸収入が発生するような不動産を所有している場合は②の“延納”を選択せざるを得ないような制度になったため、不動産をたくさん所有しているからといって“物納”に期待をしても現実問題適用できないということです。

いざ相続が発生した際に慌てなくて済むよう、お元気な間に一度は相続税の試算をし、納税資金があるかどうか確認しておきたいところです。

スリーアローズ税理士事務所の三矢です。

さる令和1年７月１日、国税庁より２０１９年の路線価が公表されました。
路線価は相続税や贈与税の算定基準となるもので、国土交通省の公示価格の８割を目安に不動産鑑定士の意見や売買事例を参考に算定されています。 景気動向を測る指標の一つとして毎年注目されますが、全国平均は前年を１．３％上回るということで４年連続の上昇となりました。

都道府県別では人口増や観光客でにぎわう沖縄が前年比８．３％も上昇しましたが、半数以上の２６の都道府県では前年に続いての下落となっています。 前年に続いての下落といっても２２の件は下落幅が縮小しており、全体的には回復傾向の結果となりました。
ただ、全体的にといっても上昇が顕著な都市部とそうでない地方とが相殺され、結果として上昇が上回っているだけということに注意しなければなりません。 二極化がより鮮明になっており、振るわない地域も多い以上、路線価の上昇が景気回復の実感に結びつくかといえばそうとは言えないというのが実際ではないでしょうか。 実際には昨年のシェアハウス問題やスルガ銀行の不正融資、レオパレズによる不正建築などにより金融機関の不動産に対する融資引き締めが半端なく、投資用不動産の利回りは徐々にですが上昇しています。

市況は『利回りが上がる＝物件価格が下がる』という構図ですので、この路線価の回復傾向というのはいささか実態を反映していないといわざるを得ません。 国もそれを考慮して公示価格の８割という計算方法で市況との差を吸収できる２割の緩衝部分を作っていますが、市場価格のほうが大幅に安く相続税評価の基準となるこの路線価が高い、という不動産も山ほど存在します。

本業の税理士としましてはその考慮してムダな相続税を減らすようなアドバイスを心掛けていきたいと思います。