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不動産投資インフォノート
不動産投資家税理士の投資術

不動産オーナー税理士が語る不動産投資と税金の実践的アドバイス

スリーアローズ税理士事務所
代表税理士 三矢清史氏

競争激化?空き家の不動産投資の空室増加

2023年6月19日

スリーアローズ税理士事務所の代表税理士の三矢です 
令和5年も半年ぐらい過ぎまして梅雨の時期になっていますが、この時期は令和4年の確定申告も終了して次はどうしようかと新規の方の個別相談が多い時期にもなります。また、この時期は春の入退去シーズンも終えて賃貸状況も一段落ついているようなタイミングで、この時期空室だとはしばらく同じ状況が続く可能性が高いです。
さて、最近個別相談させていただくと、空き家を購入後リフォームして賃貸に供給した空き家投資、そのような物件の空室をよく見かけます。なぜ空き家投資の空室が増えているのか?
幾つか原因はあると思います。
まず一つ目、現状不動産投資に対する融資が厳しく、融資を受けずに不動産投資ができる比較的投資額が低い空き家投資を行う人が増えているというのがあります。投資家が増えているのでなかなか物件が購入できなくなっている、購入できたとしても価格が上がっている、という話をよく聞きます。貸主、すなわち供給側が増加しているんですね。


ノートと計算機イメージ

また、不動産投資に関する融資が厳しいという状況は投資家だけでなく不動産の仲介業者にも影響を与えます。不動産の仲介をしたくとも投資物件に融資が出ない、ということは投資物件の取引ができないということになります。投資物件の仲介で手数料を稼ぐことができない、ではどうしたらいいのか。
そうすると住宅ローンで融資を受ける物件、俗に実住物件と言われる自分が住む物件、そちらの売買が盛んになります。令和4年確定申告総括のYoutube動画でもお話ししましたが、自宅の売買に関する申告、購入した側では住宅ローン控除、売却した側であれば3,000万円控除の譲渡所得の特例、そのような特例を使う申告がここ数年増えています。

それがどう空き家投資に影響を与えるかというと、空き家投資物件に入居するようなファミリー層が賃貸ではなく購入を選択するケースが増えることになります。それは結果として賃貸入居者層が減少するということになります。

 

不動産投資への融資が厳しい影響から、物件供給過多なのに入居者が減少、そういう状況に陥っているのが現在の空き家の不動産投資なのではないでしょうか。

 

空き家対策の視点からも空き家による不動産投資が注目されています。ただ、“投資”である以上、収益を稼げなければ全く意味がありません。そのあたり以前より競争が激化して厳しくなっているのではないでしょうか。

 

Youtubeでもこのお話をさせていただいていますので、興味のある方はご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=umKneov-bdw&t=15s

 

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連載を担当させて頂くことになったスリーアローズ税理士事務所の三矢と申します。
当事務所は顧問先の多くが不動産業者・地主家主・投資家・サラリーマン大家というような不動産を所有されている方という一風変わった会計事務所です。
そういうこともあり、不動産所得や譲渡所得、相続税の申告等を多く担当させて頂いていますが、申告結果=成績表と考えると、多くの方のリアルな数字を見させていただいてるのではと実感しております。
この連載において、そのあたりを踏まえた不動産の現状や、不動産と税金の関係などの実態をお伝えしていきたいと思います。


リーマンショック直後は不動産の相場は大幅に崩れ、国も税制改正で不動産についての優遇制度を設けるなど躍起になって停滞する市況に歯止めをかけようとしていました。
その後のアベノミクスと低金利の金融市場を背景に、不動産取引は活発化し、その様相はまさにバブルの再来に近いものがありました。 それこそ1990年初頭のバブル期とことなり、今回の不動産市場の主役はサラリーマン大家をはじめとする個人投資家ではないでしょうか。 おりしも将来の年金不安や、平成27年改正による相続税増税による土地活用ブーム、いろいろな要素が織り交ざって今の熱い不動産市況が生まれました。
しかし、昨年はシェアハウス問題に、その悪質物件に率先して融資をしていたスルガ銀行問題、そしてレオパレス21をはじめとする大手建築による違法建築など暗いニュースが連続しました。
不動産を持てば右肩上がりでうまくいくというわけではない現状、せめて失敗しないようにするためのヒントになるようなことをこちらでお伝えできればと思います。

三矢清史氏 プロフィール

昭和53年5月生まれ 滋賀県高島市出身

経歴

平成14年9月 妹尾公認会計士事務所入社(現 ひょうご税理士法人)
平成27年2月 税理士登録 登録番号129125
平成27年9月 ひょうご税理士法人退職 スリーアローズ税理士事務所開業

趣味

城巡り・スノーボード・釣り・サバイバルゲーム

座右の銘

『成功したければ、踏み均された道を選ぶな』
三国志の魏の曹操の言葉。ありきたりの踏みならされた道を行くのではなく、険しい道、新しい道をあえて進むべきという意味。
『志は当に高遠に存ずべし』 三国志の蜀の諸葛孔明の言葉。志は高く持たなければならないという意味。

スリーアローズ税理士事務所 https://3arrows-tax.jp/