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不動産投資インフォノート
不動産投資家税理士の投資術

不動産オーナー税理士が語る不動産投資と税金の実践的アドバイス

スリーアローズ税理士事務所
代表税理士 三矢清史氏

令和3年の確定申告を終えて

2022年6月8日

令和2年初めから世界的に影響を与えている新型コロナウイルス。
令和3年の確定申告は一律期限延長というわけではありませんでしたが、令和4年4月15日まで個別で申告期限が延長されていました。その確定申告シーズンも終わり、多数の不動産オーナーの方の確定申告をさせて頂き、感じたり実際に目にした傾向などを今回はお伝えしたいと思います。


ウッドショックイメージ

1.個人で融資を受けて投資物件が購入できない

 何千万円、いや、億の値が付く投資用不動産。当然、現金だけで購入というのは難しく、多数の方が銀行融資を使われますが、この令和3年の確定申告の集計をさせて頂き、個人で融資を使って一棟ものの投資物件を購入された方は皆無でした。空き家など築古の戸建を融資ナシに購入というのはたくさんありました。
このようなことになっている大きな原因としてはスルガ銀行の不正融資で銀行の審査や必要な自己資金条件が厳しくなっており、また、カリスマ不動産投資家といわれる方の破産のニュースもあるなど個人投資家の方が融資を受けることに対して悪い流れが続いているというのがあります。
その結果が築古戸建など現金で購入できる分には影響はないものの個人で融資を使って不動産投資ができないということになっているのですが、融資が全く使えないかというとそういうわけではありません。個人ではなくご自身の法人で融資を受けて物件を購入されている方は多数おられます。ようは銀行目線でいうと、“不動産投資”には融資できないが、法人で行っている“不動産賃貸事業”にはお金を出せるということなのではないでしょうか。現に実際に融資を受けた方から、法人の事業計画書などを作成して不動産賃貸業の実績をアピールした、というような話も聞きます。銀行も融資をしないとお仕事になりませんので、融資を引っ張るのであれば当面は法人を使うのがいいでしょう。


2.増加する自宅の売買

個人では全く融資が通らないのか、必ずしもそういうわけではなく、ご自身が住む自宅に対する住宅ローンはさほど不正融資などの影響は出ていません。
そのため昨今は投資用不動産ではなく、住宅ローンが使える自宅用の物件に力を入れている不動産業者が増えているのが現状です。
その影響が確定申告にも出ており、譲渡所得の居住用3000万円控除を使うような自宅の売却や、住宅ローン控除を使うための初年度の確定申告などがちらほら増えています。


3.不動産所得以外の“所得”の増加

税理士に確定申告を依頼するということは何かしら事業をされている方が多数なのですが、中でも当事務所は不動産賃貸をされている方がほとんどです。
代々相続で物件を引き継ぐ地主・家主の方だけでなく、物件を購入して賃貸事業を始めるサラリーマン大家の方などいろいろな方がおられますが、昨今はその不動産所得以外の所得がある方が増えています。
株式投資は序の口、ここ数年盛り上がっている暗号通貨(仮想通貨)取引だけでなく、融資型クラウドファンディングといわれるソーシャルレンディングをされている方も増えてきました。
老後2000万円問題が話題になったこともありましたが、年金だけではあてにならない、ご自身で稼ぐということで投資や副業やらが一般的になってきたということでしょうか。
その流れで不動産投資も流行ってはいますが先にお伝えした通り融資が難しくなっているということで、それ以外の投資や副業にお金が流れているという見方ができるかと思います。


1年を振り返る確定申告。

世の中の流れ、不動産を保有されている方の動きを感じていただければ幸いです。 こちらもYoutube動画として配信させて頂いていますので、ご興味のある方はこちらもご覧ください。


https://youtu.be/M8TjPn0aAyY

 

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連載を担当させて頂くことになったスリーアローズ税理士事務所の三矢と申します。
当事務所は顧問先の多くが不動産業者・地主家主・投資家・サラリーマン大家というような不動産を所有されている方という一風変わった会計事務所です。
そういうこともあり、不動産所得や譲渡所得、相続税の申告等を多く担当させて頂いていますが、申告結果=成績表と考えると、多くの方のリアルな数字を見させていただいてるのではと実感しております。
この連載において、そのあたりを踏まえた不動産の現状や、不動産と税金の関係などの実態をお伝えしていきたいと思います。


リーマンショック直後は不動産の相場は大幅に崩れ、国も税制改正で不動産についての優遇制度を設けるなど躍起になって停滞する市況に歯止めをかけようとしていました。
その後のアベノミクスと低金利の金融市場を背景に、不動産取引は活発化し、その様相はまさにバブルの再来に近いものがありました。 それこそ1990年初頭のバブル期とことなり、今回の不動産市場の主役はサラリーマン大家をはじめとする個人投資家ではないでしょうか。 おりしも将来の年金不安や、平成27年改正による相続税増税による土地活用ブーム、いろいろな要素が織り交ざって今の熱い不動産市況が生まれました。
しかし、昨年はシェアハウス問題に、その悪質物件に率先して融資をしていたスルガ銀行問題、そしてレオパレス21をはじめとする大手建築による違法建築など暗いニュースが連続しました。
不動産を持てば右肩上がりでうまくいくというわけではない現状、せめて失敗しないようにするためのヒントになるようなことをこちらでお伝えできればと思います。

三矢清史氏 プロフィール

昭和53年5月生まれ 滋賀県高島市出身

経歴

平成14年9月 妹尾公認会計士事務所入社(現 ひょうご税理士法人)
平成27年2月 税理士登録 登録番号129125
平成27年9月 ひょうご税理士法人退職 スリーアローズ税理士事務所開業

趣味

城巡り・スノーボード・釣り・サバイバルゲーム

座右の銘

『成功したければ、踏み均された道を選ぶな』
三国志の魏の曹操の言葉。ありきたりの踏みならされた道を行くのではなく、険しい道、新しい道をあえて進むべきという意味。
『志は当に高遠に存ずべし』 三国志の蜀の諸葛孔明の言葉。志は高く持たなければならないという意味。

スリーアローズ税理士事務所 https://3arrows-tax.jp/